Calculadora de hipoteca

Lo habitual es tener ahorrado en torno al 30 % del precio: un 20 % de entrada, porque los bancos financian como máximo el 80 % del valor de tasación, más un 10 %-15 % adicional para impuestos y gastos de notaría, registro, tasación y gestoría.

Sobre una vivienda de 200.000 € eso son unos 40.000 € de entrada y entre 20.000 € y 30.000 € de gastos. Existen hipotecas al 90 % o incluso al 100 % para perfiles concretos —jóvenes con avales públicos, funcionarios, pisos del propio banco—, pero son la excepción, no la norma.

El euríbor es el tipo de interés medio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el índice de referencia de casi todas las hipotecas variables en España.

Tu cuota se calcula sumando el euríbor más un diferencial fijo que pactas con el banco (por ejemplo, euríbor + 0,80 %). Como el euríbor se mueve cada mes, tu cuota se revisa una o dos veces al año: si sube, pagas más; si baja, pagas menos. El diferencial, en cambio, no cambia nunca durante toda la vida del préstamo.

La fija te da una cuota idéntica durante los 20 o 30 años del préstamo: sabes exactamente lo que pagarás, a cambio de un tipo de partida algo más alto. La variable suele arrancar más barata, pero sube y baja con el euríbor, así que necesitas margen en tu presupuesto para aguantar una subida.

La regla práctica: si la cuota te ajusta al límite o te quita el sueño, fija. Si tienes colchón, la hipoteca es corta o piensas amortizar pronto, la variable puede salir más barata. También existen las mixtas, con unos primeros años a tipo fijo y el resto a variable.

El cálculo de la cuota es exacto: usamos el sistema francés, el mismo que aplican todos los bancos españoles.

Lo que es una estimación son los gastos e impuestos, porque dependen de tu comunidad autónoma, del valor de referencia de Catastro (que puede ser distinto del precio que pagas) y de bonificaciones personales por edad, familia numerosa o discapacidad. Además no incluimos los seguros de hogar y vida que el banco suele vincular a la hipoteca. Es una simulación orientativa: la oferta vinculante del banco es el único documento con cifras definitivas.

Si es vivienda usada pagas el ITP, un impuesto autonómico que va del 4 % al 13 % según dónde compres. Si es obra nueva pagas el 10 % de IVA (7 % de IGIC en Canarias, 4 % de IPSI en Ceuta y Melilla) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

A eso se suman notaría, registro de la propiedad, tasación y, si la contratas, gestoría. En total, entre un 8 % y un 15 % del precio.

Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría de la escritura de hipoteca, el registro, la gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo. Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas.

Ojo: eso son los gastos de la hipoteca. Los de la compraventa (ITP o IVA, notaría y registro de la escritura de compra) siguen siendo tuyos, y son la mayor parte del dinero.

Depende de qué hagas con ese dinero. Amortizar te ahorra intereses de forma garantizada, y ese ahorro equivale a la rentabilidad de tu tipo de interés sin riesgo. Si tu hipoteca está al 3 % y no encuentras una inversión segura que te dé más, amortizar es buena idea.

Cuanto antes lo hagas, más ahorras, porque al principio del préstamo casi toda la cuota son intereses. Reducir plazo ahorra más intereses que reducir cuota, pero reducir cuota te da aire cada mes. La ley limita la comisión por amortización anticipada al 0,15 % en variables durante los 5 primeros años y al 2 % o 1,5 % en las fijas.

Es el método con el que se calculan prácticamente todas las hipotecas en España. Consiste en pagar siempre la misma cuota, pero cambiando su composición: al principio la mayor parte son intereses y muy poco capital, y con los años se invierte.

Por eso en los primeros años el capital pendiente baja muy despacio, y por eso amortizar pronto ahorra tanto. La fórmula es cuota = C · i / (1 − (1 + i)−n).